Варна отчита най-голям годишен спад на сделките с имоти сред четирите водещи пазара в страната.
През третото тримесечие вписаните продажби там намаляват с 26,3%, следвана от Пловдив с 23,9%, София с 21,2% и Бургас с 14,3%.
На фона на по-слабата активност цените остават устойчиви, а купувачите преговарят по-активно. Какво стои зад разликите между градовете и кои имоти продължават да намират купувачи?
При около 70% от реализираните сделки се договаря отстъпка от офертната цена, най-често около 5%.
Сделките с жилища намаляват с 18%, но разходите за придобиване и притежаване продължават да растат. Накъде върви имотният пазар?
- Жилищните продажби намаляват с 18,1% на годишна база през второто тримесечие на 2026 г. според Евростат. България отчита третия най-голям спад сред държавите с налични данни след Люксембург и Хърватия.
- Намалението продължава три последователни тримесечия: 22,5% през последното тримесечие на 2025 г., 18,5% през първото и 18,1% през второто тримесечие на 2026 г.
- Разходите за придобиване и определени разходи по собствеността нарастват с 11,7% годишно при 4,4% средно за ЕС. Показателят OOHPI се различава от общия индекс на жилищните цени.
- Най-силен годишен спад сред четирите разглеждани големи пазара има във Варна: 26,3%. Следват Пловдив с 23,9%, София с 21,2% и Бургас с 14,3%.
- Кредитирането продължава да подкрепя покупките: средната лихва по новите жилищни кредити през август е 2,42%, а ГПР е 2,81% според БНБ.
- Отстъпките се връщат: според пазарните наблюдения на Евгени Василев при около 70% от реализираните сделки се договаря намаление на офертната цена, най-често около 5%, а в отделни случаи над 10%.
- Четири фактора задържат цените: достъпното кредитиране, растящите доходи, липсата на масов натиск за продажба и ограниченото качествено предлагане в предпочитаните райони.
Броят на жилищните продажби в България намалява, но придобиването и притежаването на собствен дом продължават да поскъпват. Разминаването показва промяна в активността и поведението на участниците, без засега да означава общо поевтиняване на пазара.
По данни на Евростат продадените жилища през второто тримесечие на 2026 г. са с 18,1% по-малко спрямо година по-рано. Това е третото най-голямо понижение сред държавите с налична статистика след Люксембург и Хърватия.
Същевременно индексът на цените на жилищата, обитавани от собствениците им, се увеличава с 11,7% на годишна база. Той обхваща придобиването и определени разходи, свързани със собствеността, и се различава от общия индекс на пазарните цени на жилищата.
Според Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate, пазарът преминава към по-балансиран етап. Купувачите сравняват по-внимателно, преговарят по-активно и обвързват решенията си с конкретни жилищни потребности.
Спадът на продажбите продължава, но пазарите се развиват различно
Намалението на жилищните продажби обхваща няколко последователни тримесечия. Според Евростат годишният спад е 22,5% през последното тримесечие на 2025 г., 18,5% през първото тримесечие на 2026 г. и 18,1% през второто.
Данните на Агенцията по вписванията, обобщени в анализ на ARCO Real Estate, също показват по-слаба активност през третото тримесечие. В страната са вписани 45 312 продажби на имоти, с 22,1% по-малко на годишна база и с 1,4% под предходното тримесечие.
За деветмесечието вписаните продажби са 129 431 спрямо 159 338 година по-рано, или намаление от около 18,8%.
Двата източника имат различен обхват: Евростат отчита продадени жилища, а Агенцията по вписванията предоставя информация за вписани продажби на имоти.
През третото тримесечие годишното понижение на вписаните продажби достига 21,2% в София, 23,9% в Пловдив, 26,3% във Варна и 14,3% в Бургас. На тримесечна база също има значителни различия. Продажбите в София намаляват със 17,9%, докато Бургас отчита увеличение от 12,6%.
Това показва, че общата национална динамика не е достатъчна за оценката на конкретна локация или жилищен сегмент.
Спекулативното търсене отслабва
Василев свързва част от намалението с оттеглянето на купувачи, търсили бърза печалба от поскъпването или защита на спестяванията около присъединяването към еврозоната.
По негови наблюдения през миналата година приблизително всеки пети купувач е имал подобна мотивация. Сега при компанията преобладават домакинства, които търсят жилище за собствено ползване и оценяват разпределението, средата и възможностите за семейството.
Променя се и готовността за бързо решение. Част от купувачите се нуждаят от повече време, за да натрупат първоначалната вноска. Други сравняват повече предложения или изчакват очаквана корекция на цените.
Според Василев това обяснява защо интересът към собствен дом може да се запази, докато реализираните сделки намаляват. Потребността от жилище остава, но решението се съобразява по-внимателно с бюджета и качеството на предлагането.
Защо по-малкото сделки не водят автоматично до по-ниски цени
В оценката на SORENDA Real Estate четири фактора продължават да подкрепят цените: достъпно кредитиране, растящи доходи, липса на масов натиск за продажба и ограничено качествено предлагане в предпочитаните райони.
По данни на БНБ през август средната лихва по новите жилищни кредити е 2,42%, а годишният процент на разходите достига 2,81%.
От страната на продавачите Василев не наблюдава масова необходимост от спешно осигуряване на средства чрез продажба. При редица строящи се проекти значителна част от жилищата вече е реализирана, което ограничава натиска за намаление на цените на оставащите имоти.
По негови наблюдения при голяма част от сградите, достигнали Акт 14, с които е запознат, са продадени 80–90% от жилищата.
Наличието на строежи също не е равнозначно на голям свободен избор. В предпочитаните локации част от бъдещите жилища вече имат собственици, а предлагането с необходимите на купувача характеристики може да остане ограничено.
При такива условия по-слабата активност може първо да се прояви чрез по-дълги срокове за продажба и повече преговори, преди да се отрази върху общото ценово равнище.
Какво измерва увеличението на разходите с 11,7%
Индексът на цените на жилищата, обитавани от собствениците им, известен като OOHPI, нараства в България с 11,7% на годишна и с 4,3% на тримесечна база през второто тримесечие на 2026 г. Средният годишен ръст за ЕС е 4,4%, а за еврозоната 4%.
Показателят включва придобиването на жилища, нови за сектора на домакинствата, и определени разходи по собствеността, сред които основни ремонти и поддръжка, застраховки и услуги по придобиването.
Той не представлява обща сметка за всички текущи жилищни разходи. Увеличението с 11,7% не означава, че ипотечните вноски, отоплението и поддръжката са поскъпнали всяко поотделно с този процент.
За България съществена е структурата на показателя. Покупките на новопостроени жилища формират 75,4% от тежестта му за 2026 г. при 21,6% средно за ЕС. Това е тегло в индекса, а не дял на новото строителство във всички сделки.
Следователно динамиката при придобиването на нови жилища има по-силно влияние върху българския показател. За купувачите практическият въпрос остава как продажната цена се съчетава с необходимото довършване и бъдещите разходи за обитаване.
Договарянето се връща, но продавачите запазват позиции
Балансът постепенно се измества към купувачите, подчертават от SORENDA Real Estate. Според анализа ѝ при около 70% от реализираните сделки има отстъпка от офертната цена, най-често около 5%, а в отделни случаи и над 10%.
Най-склонни да преговарят са собствениците на надценени имоти, жилища с компромиси или предложения, останали дълго на пазара.
Отстъпката спрямо обявата невинаги означава поевтиняване на пазара. Тя може да коригира първоначално завишено очакване на продавача и да доближи офертата до стойността, на която има реално търсене.
„Връща се реалното договаряне, но все още не сме в пазар, в който купувачът диктува условията“, посочва Василев.
При новото строителство адаптацията може да бъде и чрез по-гъвкави схеми на плащане. Предложения с първоначално плащане от 10–20% по договора с инвеститора позволяват на част от купувачите да разпределят във времето необходимите средства. Успоредно с това те трябва да оценят сроковете за реализация и възможностите за последващо финансиране.
Качеството и бъдещите разходи разграничават имотите
Според Василев купувачите стават по-селективни. Наред с цената оценяват локацията, качеството на строителството, енергийната ефективност, паркирането и инфраструктурата.
„Най-ликвидни остават качествените имоти на реалистична цена“, смята той.
При съществуващите сгради се разглеждат състоянието на общите части, инсталациите и вероятността от основни ремонти. При новите проекти значение имат изпълнението, функционалността, бюджетът за довършване и организацията на бъдещата поддръжка.
По-висока покупна цена може да бъде оправдана от по-ниски разходи за отопление и ремонти, по-добра транспортна свързаност и по-устойчиво запазване на стойността. Това изисква оценка на конкретния проект, а не общо предпочитание към определен тип строителство.
В SORENDA Real Estate поставят дългосрочното управление на сградата сред факторите, които влияят върху бъдещата ѝ привлекателност. Качественото изпълнение създава началната стойност, а поддръжката има съществена роля за запазването ѝ.
Перспективата за 2027 г. е за по-умерен ръст и по-големи различия
Василев очаква ипотечните лихви, доходите, кредитирането и новото предлагане да определят посоката през следващата година. Ако условията останат относително благоприятни, според него по-вероятен е период на по-малко сделки и по-умерен ценови ръст, отколкото обща ценова корекция.
Неговата оценка е, че през 2027 г. ще се задълбочат различията между имотите с реалистична цена и добри характеристики и предложенията, които трудно оправдават очакванията на продавачите.
От страната на предприемачите възможна реакция е отлагане на бъдещи инвестиции, ако продажните цени не осигуряват достатъчна възвръщаемост спрямо строителните разходи. Това от своя страна би повлияло върху предлагането през следващите години.
Затова според SORENDA Real Estate трябва да се следят действително започнатите сгради наред с издадените разрешителни за строеж. Разрешението показва възможност за реализация, но не определя кога жилищата ще бъдат завършени.
За купувачите по-умерената активност създава повече време за проверка и договаряне. За инвеститорите тя увеличава значението на правилно подбраната локация, функционалния проект и предвидимите разходи за бъдещите собственици. При такава среда успешната реализация все повече зависи от способността на конкретното жилище да оправдае цената си.
