Според анализ на Българската народна банка към третото тримесечие на 2025 г. жилищните имоти в страната са надценени с 13,8% спрямо равновесната им стойност. Централната банка предупреждава, че тенденцията продължава да се задълбочава, макар текущите нива все още да не се смятат за проблематични.
Как БНБ измерва надценеността
Секторът „Операции с недвижими имоти“ формира 8,2% от брутната добавена стойност на българската икономика през 2025 г., а строителството осигурява около 7,6% от общата заетост в страната. Едновременно с това сравнението между динамиката на жилищните цени и доходите показва, че имотите в момента са относително най-достъпни спрямо последното десетилетие, ако достъпността се измерва чрез покупателната способност на средната заплата. Въпреки това продължава да стои въпросът дали жилищата не са надценени спрямо съвкупността от икономическите показатели — притеснение, което икономистите от Института за пазарна икономика свързват с високите темпове на поскъпване след пандемията.
Резултатът от модела: 13,8% надценяване
БНБ изчислява показателя чрез векторен модел за корекция на грешката, който сравнява наблюдавания индекс на жилищните цени с дългосрочно равновесно равнище. Равновесната стойност зависи основно от възможността на домакинствата да финансират покупка на жилище — оценена въз основа на БВП на човек от населението, лихвите по жилищните кредити (при допускане за 25-годишен срок) и преките чуждестранни инвестиции в недвижими имоти. Надценяването представлява отклонението на реалния ценови индекс от изчисленото по модела равнище.
Една от причините за силната връзка между цените и пазарните очаквания е, че много българи разглеждат имотите като средство за съхранение на спестяванията си. Според проучване на Dynata от 2025 г. недвижимите имоти остават предпочитаната форма на инвестиция за 39% от анкетираните българи — отчасти заради изключително ниската доходност по банковите депозити и отрицателната реална възвръщаемост при висока инфлация. През последните пет години заплатите растат по-бързо от цените на жилищата, а ниските лихви по ипотеките и възможността за самоучастие от едва 15% допълнително подхранват търсенето.
Рискове за пазара и мерки на БНБ
Ако доверието на пазарните участници отслабне, цените могат сравнително бързо да се върнат към равновесните си нива, което при по-рязък спад би създало проблеми за икономиката. Най-уязвими биха били купувачите с малко самоучастие — например собственик, вложил 20% собствени средства, може да загуби до половината от капитала си при спад от едва 10% в цената на имота. Спад в стойността на жилищата би могъл да ограничи и потреблението на домакинствата чрез т.нар. ефект на богатството, което да се отрази отрицателно на икономическия растеж.
От 1 октомври 2024 г. БНБ въведе изисквания към банките при жилищното кредитиране — таван на съотношението кредит/обезпечение от 85%, ограничение на плащанията по дълга до 50% от месечния доход и максимален срок на кредита от 30 години. Засега обаче ефектът е ограничен: към юни 2026 г. жилищните кредити нарастват с 26,4% на годишна база. Централната банка допуска, че при продължаващо надценяване би могла постепенно да затегне праговете или да въведе целеви мерки за най-рисковите кредитополучатели, докато икономистите от ИПИ посочват нуждата от алтернативни инвестиционни възможности — развит капиталов пазар и ликвиден пазар на държавни ценни книжа — за да се намали зависимостта на спестяванията от имотния пазар.
Рискът от финансова криза, подобна на тази от 2008 г., остава минимален. Надценеността на жилищата обаче поражда опасения, особено ако продължи да расте в бъдеще.
