- ЕЦБ повиши лихвите с 25 базисни пункта през юни, но средната лихва по новите жилищни кредити в България през юни остава едва 2,41%.
- Лихвите по депозитите вече растат и това е показателят, който може постепенно да се пренесе върху цената на ипотечния кредит.
- Високата ликвидност и силната конкуренция между банките продължават да задържат условията по жилищното кредитиране.
- Според управителя на „Кредит Мениджър“ Силвия Катева пазарът след приемането на еврото е по-балансиран и по-предвидим, макар и не по-евтин.
- Основният риск за домакинствата не е внезапен скок на лихвите, а поемането на кредит, който оставя твърде малък резерв в семейния бюджет.
Европейската централна банка отново повиши лихвите в средата на годината, а пазарите вече калкулират възможността за ново затягане на паричната политика. За българските домакинства това естествено връща един от най-често задаваните въпроси през последните години: ще поскъпнат ли рязко ипотечните кредити и приключва ли периодът на евтиното финансиране?
Засега данните не показват подобен сценарий.
През юни ЕЦБ повиши трите си основни лихвени процента с 25 базисни пункта. Лихвата по депозитното улеснение достигна 2,25%, тази по основните операции по рефинансиране – 2,40%, а по пределното кредитно улеснение – 2,65%. На заседанието си през юли централната банка остави нивата без промяна.
В България обаче средната лихва по новите жилищни кредити през юни е 2,41%, при 2,43% през май и 2,44% година по-рано, показват данните на Българската народна банка.
Тоест въпреки повишението на цената на парите в еврозоната ипотечните кредити у нас засега не само не поскъпват, а остават практически на нивата отпреди година.
Според кредитния посредник „Кредит Мениджър“ това е поредното доказателство, че решенията на ЕЦБ не се прехвърлят автоматично и едно към едно върху жилищните кредити в България.
Пазарът вече е по-предвидим
След приемането на еврото един от най-силните фактори, които движеха пазара през 2025 г., постепенно изчезна – страхът, че условията за финансиране ще се променят рязко след 1 януари.
„Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина. Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира управителят на „Кредит Мениджър“ Силвия Катева.
По думите ѝ психологическият ефект около приемането на еврото вече е до голяма степен изчерпан.
„Преди година пазарът се движеше от силни очаквания и известна паника около това какво ще се случи след приемането на еврото. Този психологически ефект вече е консумиран. Очакванията ни за тази година са за значително по-умерен ръст, а това прави планирането на покупката много по-спокойно“, казва още Катева.
Тази промяна се вижда и в поведението на купувачите. Все повече хора сравняват няколко банкови оферти, изчисляват не само текущата си вноска, но и как би изглеждала тя при по-висока лихва, и обръщат повече внимание на качеството на имота, енергийната ефективност и бъдещите разходи за поддръжка.
Истинският сигнал идва от депозитите
Макар лихвите по ипотеките засега да остават ниски, има показател, който трябва да се следи внимателно – цената на депозитния ресурс.
По данни на БНБ средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се е повишавала през всеки месец от началото на годината. През януари тя е била 1,05%, през март – 1,20%, през май – 1,33%, а през юни достига 1,57%.
Това е важно, защото при голяма част от жилищните кредити в България променливата лихва не е директно обвързана с EURIBOR, а с референтни показатели, които включват цената на привлечения от банката ресурс.
При гражданите ефектът от по-скъпите депозити обикновено се предава със закъснение, което означава, че евентуалният натиск върху ипотечните лихви би бил по-скоро постепенен, отколкото внезапен.
„Основателно е хората да следят решенията на ЕЦБ, но не трябва да приемат, че всяко увеличение на лихвата във Франкфурт означава автоматично същото увеличение на тяхната ипотека. Много по-важно е как е структурирана конкретната лихва по договора и какъв референтен показател използва банката“, коментират от „Кредит Мениджър“.
Защо ипотеките в България все още са толкова евтини
Основната причина е ликвидността.
След присъединяването на България към еврозоната изискванията за минималните задължителни резерви на банките бяха уеднаквени с тези в еврозоната. Това освободи значителен финансов ресурс в банковата система.
Паралелно с това в края на 2025 г. и началото на 2026 г. домакинствата внесоха значителни налични средства в банките заради преминаването към еврото.
Така банковата система се оказа с много висока ликвидност точно в момент, когато конкуренцията за добрите кредитополучатели остава силна.
„Наличието на толкова голям ресурс в банките поддържа висока конкуренция и ниски нива на лихвите. В сравнение с миналата година вече виждаме и по-атрактивни предложения, включително оферти за фиксиране на лихвата за 3, 5, а вече и за 10 години“, посочва Силвия Катева.
Според нея самият факт, че банките предлагат дълги периоди с фиксирана лихва, показва, че те не очакват драматична промяна в средата в краткосрочен план.
Еврото не означава автоматично EURIBOR
Едно от най-разпространените опасения преди приемането на еврото беше, че българските банки ще бъдат принудени да обвържат всички жилищни кредити с EURIBOR.
Такова изискване няма.
При променливите лихви банките продължават да използват различни публични референтни показатели, определени в договорите им с клиентите. Част от корпоративните и лизинговите продукти са пряко обвързани с EURIBOR, но това не означава, че същият модел се прилага автоматично при ипотеките.
Катева подчертава и още един важен момент.
„Няма нормативно изискване на ЕЦБ променливите лихвени проценти в държавите от еврозоната да бъдат обвързани точно с EURIBOR. Най-важното за потребителя е да знае какъв е референтният индекс по неговия договор и кога и по каква формула той може да се промени“, казва тя.
За част от съществуващите кредити преходът към евро означава единствено промяна на базата, върху която се изчислява референтният процент, например от средна лихва по левови депозити към средна лихва по депозити в евро, без това само по себе си да води до осезаемо увеличение на крайната лихва.
БНБ вече ограничава риска не само през лихвите
Ниската лихва не означава, че условията за ипотечно кредитиране са без ограничения. От 2024 г. БНБ прилага изисквания, които ограничават размера и срока на новите жилищни заеми. Финансирането по правило не трябва да надхвърля 85% от стойността на обезпечението, плащанията по дълга не трябва да надвишават 50% от месечния доход на кредитополучателя, а максималният срок на новия ипотечен кредит е 30 години.
Тези ограничения стават още по-важни при сегашния силен ръст на жилищното кредитиране. При среден срок на новите ипотечни заеми от около 24-26 години дори сравнително малка промяна в лихвата се натрупва върху стотици месечни вноски.
„Когато човек тегли ипотечен кредит за 25 години, въпросът не е само каква е лихвата днес. Трябва да се направи сметка какво ще се случи с семейния бюджет, ако след няколко години тя е с половин или един процентен пункт по-висока. Именно затова ние винаги препоръчваме да се оставя достатъчен финансов буфер“, коментират от „Кредит Мениджър“.
Този подход е важен и на фона на прогнозата на БНБ, според която лихвите по новодоговорените жилищни кредити за домакинствата се очаква до края на 2026 г. да останат без съществена промяна спрямо нивата, достигнати през третото тримесечие на 2025 г. Това не изключва отделни движения при конкретни банки и продукти, но не предполага рязко общо поскъпване на ипотечния ресурс.
Кредитирането продължава да расте бързо
Ниските лихви продължават да поддържат силен ръст на жилищното кредитиране.
По последни данни на БНБ жилищните кредити за домакинствата нарастват с над една четвърт на годишна база, а общият размер на кредитите за домакинствата продължава да се увеличава с темп над 20%.
Това е ръст, който остава близо до рекордните нива от последните години.
Разликата спрямо 2025 г. е, че все по-малка част от търсенето се движи от страх, че „утре ще бъде по-скъпо“.
„В момента хората купуват по-скоро за жилищна нужда, за себе си. По-малко са покупките с чисто инвестиционна цел. Често мотивът е необходимостта от по-голям дом заради увеличаване на семейството или нуждата от повече пространство“, посочва Катева.
Според нея и притесненията около еврото вече са отслабнали.
„Мина страхът от това какво ще се случи, след като влезем в еврозоната. Хората видяха, че няма съществени сътресения и това постепенно прави решенията им по-рационални“, казва тя.
